قانون الإيجار القديم هو أحد القوانين التي نظّمت العلاقة بين المالك والمستأجر في مصر، وظهر لأول مرة في بدايات القرن العشرين، ثم تم تعديله عدة مرات خاصة في فترة الستينيات والسبعينيات. يهدف القانون إلى حماية المستأجر من الطرد التعسفي، وقد أدى إلى تثبيت قيمة الإيجار عند أسعار متدنية جدًا لا تتناسب مع تطورات السوق العقاري الحالية، ويمنح حق الإقامة مدى الحياة للمستأجر وأسرته.
سبب الجدل الدائر حوله منذ سنوات:
يثير هذا القانون خلافًا كبيرًا بين الملاك والمستأجرين؛ فالملاك يرون أنه انتزع حقوقهم في الاستفادة من أملاكهم، وحوّلها إلى عبء مالي لا مردود له، إذ تبقى الوحدات مؤجرة بأسعار رمزية منذ عشرات السنين دون إمكانية تعديل القيمة أو استردادها. في المقابل، يتمسك بعض المستأجرين بالقانون باعتباره مظلة حماية اجتماعية، خاصة لكبار السن ومحدودي الدخل. هذا التناقض أدى إلى تأخر تعديل القانون لفترة طويلة، إلى أن بدأت الدولة مؤخرًا في اتخاذ خطوات جادة لتحقيق توازن عادل في العلاقة الإيجارية.
🔹 مفهوم الوحدات المغلقة:
الوحدات المغلقة هي الشقق أو المحلات المؤجرة بنظام الإيجار القديم، التي لا يتم استخدامها فعليًا من قِبل المستأجر، سواء بسبب الهجرة أو الانتقال لمكان آخر أو وفاة المستأجر الأصلي دون وجود مستفيد فعلي. في كثير من الحالات، تظل هذه الوحدات مغلقة لسنوات طويلة، دون سكن أو نشاط، بينما يمنع القانون المالك من استردادها أو إعادة استخدامها.
🔹 مدى تأثيرها على السوق العقاري:
الوحدات المغلقة تُشكّل عبئًا كبيرًا على السوق العقاري في مصر، فهي تحجب آلاف الشقق والمحلات عن التداول والاستخدام، في وقت تشهد فيه البلاد أزمة سكن متزايدة، خصوصًا في المناطق الحضرية الكبرى.
عدم استغلال هذه الوحدات يقلل من المعروض، ويرفع أسعار الإيجارات في السوق الحر، ويؤدي إلى خلل في التوزيع الحقيقي للموارد العقارية، كما يُحبط الاستثمارات في قطاع العقارات نظرًا لغياب العدالة في المنفعة.
🔹 عددها التقريبي وأمثلة واقعية من بعض المحافظات:
تشير بعض التقديرات الحكومية والإعلامية إلى أن عدد الوحدات المغلقة في مصر يتجاوز 3 ملايين وحدة سكنية، منها ما يقارب 1.6 مليون وحدة مؤجرة بنظام الإيجار القديم وغير مأهولة بالسكان.
في محافظة القاهرة وحدها، تم رصد آلاف الشقق المغلقة في مناطق مثل الزمالك، مصر الجديدة، وشبرا، بعضها مغلق منذ أكثر من 20 سنة.
في محافظة الإسكندرية، خاصة في مناطق كرموز وسيدي جابر، تنتشر الشقق القديمة المغلقة التي يرفض المستأجرون تحرير عقودها أو التخلي عنها رغم تركهم لها.
أما في محافظات الصعيد، فهناك العديد من المنازل المؤجرة منذ خمسينيات القرن الماضي ولا تزال مغلقة رغم انتقال السكان لمناطق أخرى.
أبرز بنود التعديلات الجديدة لقانون الإيجار القديم
1. فسخ العقد في حالة عدم الاستخدام لفترة معينة
- تنص التعديلات على إمكانية استرداد الوحدة تلقائيًا إذا بقيت مغلقة لأكثر من 3 سنوات متصلة، بشرط عدم وجود أسباب قهرية للسفر أو عدم الاستخدام
2. اشتراط الاستخدام الفعلي للسكن أو النشاط التجاري
تشجيع المستأجرين على اشغال وحداتهم عبر:
- تطبيق رسوم أو ضرائب إضافية على الوحدات غير المستغلة.
- إلغاء الإيجار القديم تلقائيًا إذا ثبت غياب الاستخدام الفعلي
3. التفرقة بين الاستخدام السكني والتجاري
التعريف القانوني يفرق بين:
- الوحدات السكنية المغلقة: تُرفع قضية لإخراجها للفئة المالية المقتدرة بعد ثلاث سنوات.
- الوحدات التجارية والإدارية: تُفرض زيادات دورية على الإيجار (10–15% سنويًا) وتُحرر العقود تلقائيًا بعد فترة محددة (مثل 5 سنوات للأشخاص الاعتباريين)
4. منح المالك الحق في رفع دعوى لاسترداد الوحدة
يُسمح للمالك أو الوريث بـ:
- رفع دعوى للإخلاء أمام قاضي الأمور الوقتية إذا لم تُسترد الوحدة بعد انتهاء المدة القانونية (رغم تقديم إشعار).
- إصدار أمر بإخلاء فوري، وتنفيذه بالقوة القضائية عند الضرورة
